開頭先講明克莉絲並不是專業的房地產經紀人，如果有說錯的部分請指教 😅
打從大麥鐵了心要買新建案後，我前後花了好幾個月的時間利用谷哥大神、各大影音平台以及美國最大論壇 Reddit 鑽研買新建案的注意事項，匯集整理出這篇文章~ 希望對正在觀望、也想在美國購買新房的你們有幫助 😉
關於購買二手屋 (Existing House) 和新建案 (New Built House) 的優缺點，以及大麥和克莉絲決定購買新屋的心路歷程，可以參考以下文章~
美國購買新成屋的心理建設- 絕對不要怕問問題!
首先，先恭喜各位準備買房子了! 如果是首購，相信一定是像我們一樣一則以喜一則以憂 
因聯準會 (Federal Reserve Bank) 低利率影響，美國原本長期供需就不平衡的房地產市場這兩年殺的更加血流成河、戰況激烈。如果在評估自己的預算、願意等待建設時間、決定直接向建商購買新建案後，要先做的第一個心理建設就是 — 每間樣品屋一定都很美，但一定要 “靠自己” 詢問建商大量的問題!
你沒看錯，目前房地產市場瘋狂的戰況也延燒到了新建案這裡。
自2019年開始，有些建商已經取消和房地產經紀人合作 (意即你請的房仲最後會拿不到佣金)，只能摸摸鼻子自己和建商走購買流程。即使建商書面上 “願意” 讓你請自己的房仲，如果當時在參觀完樣品屋後、填寫資料時沒有填上房仲的名字，也是直接不算數的… 克莉絲就有直接被建商拒絕事後加上房仲資料過… 😓
不過坦白說，克莉絲個人認為如果有帶房仲，建商須負擔的成本較高，對於你買房的排序是有影響的… (畢竟建商究竟怎麼排序沒人知道，感覺也是滿黑箱作業…) 當然這只是我個人的臆測啦………. 🙄🙄🙄
總而言之，有很大的機率你可能要在這場房屋購買仗上單打獨鬥、自己靠自己。多問這些問題、多準備收集資料絕對不會有錯!
Q1: 房子建造時間表、交屋程序
建商釋出這一個階段 (Phase) 的房子時，都會附帶大約的 “交屋時間”。🏚️🏚️🏚️
但是，並不是只要知道這個大概的時間就夠了。除了做好最後交屋時間 “可能會延期” 的準備之外，最好可以請建商提供大致的建設時間表，比如預計在哪一天完成 framing、哪一天申請 Occupy Permit 之類的里程碑 (Milestones)。這樣只需要核對時間表，建設究竟有沒有 delay 不用建商前幾天才跟你說，你自己都事先有心理準備。
也要詢問建商 “如果交屋時間延期的話會怎麼樣?”，因為交屋時間延期不只是影響你自身的居住時間表，連帶申請好的貸款利率也有可能因此過期而升高。📈
👉️ 延伸閱讀: 【美國購屋101】一次看懂新建案購買流程，十步驟詳解新房!
如果希望在交屋的Final Walk-through 之前也可以去參觀正在建造的房子，也可以問建商 “哪時候可以開始過去看看、有沒有限制次數”，大部分來說，房子骨架蓋好之後建商就會允許屋主進入查看。
另外，交屋後可能也會陸陸續續發現房子一些小地方需要修補，例如哪邊油漆沒漆到、釘子突出、牆面坑洞等等，別忘了詢問建商在 Final Walk-through、真正搬進去住之後的售後客服流程，了解之後向建商回報這些須改進的項目後，建商需要多久過來修好。🔍️
Q2: 標準裝潢 / 升級項目
樣品屋內建非。常。多。裝潢升級 (Upgrades) 的項目。想要讓未來的家一進門就長得和看到的樣品屋一樣，就是到時候去建商的 設計中心 (Design Center) 時，抓房子售價的10%的升級預算花下去就可以! 💰️💰️💰️
當然，如果你是有錢人，買東西從來沒有再看價格的，那這個問題不用問了直接跳過 😂
但如果你是一般平民老百姓如我們，講究CP值、錢要花在刀口上，那記得參觀樣品屋時，一定一定要請銷售人員陪你逛一圈，詳細指出屋裡哪些是標準配備 (Standard Features)、哪些是升級裝潢 (Upgrades)!!!!
這點非常非常重要，你會發現升級無所不在!!!
(⚠️注意: 每個建商每個建案的可以升級項目都不同，有些建商是屬於 “All Included” 的方式，例如知名建商 Lennar (萊納)。如果是 All Included，樣品屋基本上就是你會拿到的房子，但缺點是比較缺乏設計彈性… 不管是哪一種，記得要詢問清楚~)
舉凡一般大家知道的油漆顏色、地板/磁磚、燈具、高級瓦斯爐等等會需要後續加價之外，很多人不清楚其實連廚房櫥櫃高度、廚房中島和流理臺材質 (Countertop)、櫥櫃門把、窗簾 (Window Coverings)、水龍頭、後擋板 (Backsplash)、車庫電動門、大門材質/門鎖等等等我可以一直列下去…
通通、全部、不要懷疑，都是要加錢的! 💰️💰️💰️💰️💰️💰️
購滿新建案除了看符合自己預算的樣品屋之外，也要規劃另一筆預算是專門給 “升級裝潢” 使用，才不會下訂金、到後面的設計流程發現已經完全沒預算換木地板、甚至以後車庫門要自己手動開啟之類的鳥事。
可以加問建商 “是否可以自己購買配備 (Appliances) 或材料 (Materials)，請他們裝上?”，多半這個問題的答案會是不行，但有問有機會囉~ 如果很幸運的是可以，記得也要問自己提供材料是否可以給一些折扣 (Credits)。
注意: 每個建商每個建案的可以升級項目都不同，有些建商是屬於 “All Included” 的方式，例如知名建商 Lennar (萊納)。如果你有興趣的建案是屬於 All Included，樣品屋基本上就是你會拿到的房子，但缺點是比較缺乏其他設計彈性… 不管是哪一種，記得要詢問清楚~
Q3: 新房客製化 (Design) 流程
在成功下訂金、預定好房子後，建商會幫你預約他們自己的設計中心 (Design Center)， 流程大概兩三小時左右，決定未來家屋內的各種裝潢。✨✨✨
如果本職不是做室內設計的，一般人很難從設計中心裡提供的一小塊樣品來想像這個櫥櫃顏色搭配這個地板顏色、那個流理台顏色和這個櫥櫃顏色搭不搭之類的問題。當場選擇太多，腦子會很混亂。
記得詢問建商 “正式的設計中心預約有幾次?”、”正式預約前可否先去設計中心參觀看看有什麼選擇?”，還有 “房子建造過程中是否可以多加升級項目?”
另外，建議赴設計中心的預約之前，先在 Pinterest 或是 Instagram 上看好自己喜歡的顏色/設計，如果很喜歡樣品屋的色調，也要事先拍好照片，當場可以和設計中心的人員討論~
挑選顏色、選擇升級項目等等固然是一件開心的事，也別忘了謹記預算，東加西加很快就會爆了呀! 😂
記得也要詢問建商 “升級裝潢的部分如何付款?”，很多建商會要求在走出設計中心時先支付 10% 的升級費用當作訂金，之後的款項直接 “Roll In” 進房子總價，意即直接進貸款。
每家建商的付款方式不盡相同，一定要問清楚!
Q4: 新屋價格確認
多半有房屋要釋出前兩三天，建商會以電子郵件的方式通知所有在名單上的人這一次所有釋出房屋的 “基本價格” (Base Price)。💡
記得詢問建商 “Base Price 是否已經包含土地成本 (Lot Cost)?”。如果某幾間房屋的地點特別好，建商會在基本價格上多加一筆 “優質土地費” (Premium Lot Cost)，喜歡挑選房子朝向或有偏好邊角房 (Corner House) 的朋友們多注意。
買新成屋和二手屋最大的差別除了有多建設等待的時間以外，另外就是每年要繳的稅了。新成屋多半都位在非常新的社區，除了美國每一位屋主都逃不掉的地產稅 (Property Tax) 之外，還有多一筆 “額外的地產附加稅” (Mello Roos)。
以市價 $800,000 的房屋為例，洛杉磯郡的地產稅大約為 1%，意即每年要繳的地產稅是 $8,000，如果是買新成屋，地產稅加額外附加稅是 1.9% 左右，每年要繳的稅加總硬生生變成 $15,200。如果對稅務有不了解的地方，詢問建商是否可以幫你列出細項，減少買了之後的驚嚇……. 💥
如果是和建商合作的貸款公司貸以後的房貸，簽下正式的購買契約 (Purchase Agreement) 後，大部分都會提供一份 Loan Estimate，粗估後續你每個月要負擔的費用，可以詢問確認一下建商是不是有這個服務，如果有，大概多久可以收到估價單。
另外，使用建商合作的貸款公司她們也會提供一些回饋 (Incentives)，金額不定，有些可以拿來折抵過戶結算費 (Closing fee)、有些可以拿來在升級裝潢 (Upgrades) 時使用，每家建商及每個建案都不同，記得問清楚~
Q5: HOA規範及每月其他附加金額確認
除了房貸和地產稅之外，新建案多半都會有屋主協會 (Home Owner Association) 管理。每個月需要繳交的 “管理費” 會隨著建案及地區規定不同，一定要問清楚。HOA可高可低，我聽過高至接近每個月$800，也有幾十塊美金的。🔍️
每個月繳交的 HOA 包含什麼也必須細問，一般來說不會包含水費或是垃圾處理費，只會有社區環境清潔、道路清潔等等。
另外，“HOA 會管到多寬、未來哪些事務必須事先得到 HOA 批准” 也都是事關後續的居住品質，都是可以事先問建商的問題。
加州政府在2020年1月開始，強制規定所有新的獨立別墅 (Single Family House)，都必須在屋頂加裝太陽能板。雖然後續可以節稅和省電費，但購買太陽能板的錢一開始還是要從自己口袋掏的… 💰️💰️💰️
加裝的太陽能板總價會隨著建案的佔地面積、屋頂面積和建商的合作廠商有所不同，記得詢問! 一般來說都會建議直接買下來不要用租賃的方式，以免夜長夢多。
“太陽能板未來能幫自己節省多少電費、輸出率”等等的技術問題也可以問建商，網路上關於太陽能板的文章很多，先做好功課。
Q6: 第三方房屋檢查 (Home Inspection)
如果以為買新成屋、屋況就一定不會有問題，那就太天真了…………. 😅😅😅
該做的房屋檢查 (Home Inspection) 千萬不要省，而且一定要找第三方來做 (不要用建商的合作方) ，不要因小失大呀!
舉凡屋頂漏水、電線布局、牆面結構等等都會檢查，當作是買個保險安個心克莉絲覺得這個錢完全花得很值得! 如果真的發現很大的問題，建商也可以立即改善，不會搬進去住了工人還要一直進進出出、家裡仍像施工現場一樣，可以先發現的事情先解決準沒錯!
詢問建商 “是否可以自己花錢請第三方房屋檢查”，基本上建商應該都是OK的。如果答案是可以，也要詢問 “哪個階段時可以做房屋檢查”、“除了 Final Home Inpsection，可否多加做 Pre-drywall 檢查 (有利於在封牆前事先檢查牆內結構及電路水路配置)”，“檢查後提供的清單多久可以改善”。
Q7: 房屋售後保固 (Home Warranty)
一般來說，建商對於新成屋都會提供所謂 “保固期” (Warranty)。
時間長短不定，不過大部分會有一年的工藝 (Workmanship) 及 材料 (Material) 保固，例如壁板、門、牆面、油漆等；兩年關於冷暖氣 (HVAC)、水管、電路系統的保固；以及十年房屋結構的保固。
一定要和建商確認 “有沒有房屋保固 (Home Warranty)”、”保固時間長短”、”如果發現有問題，要如何聯繫建商” 等等售後服務的相關問題。
當然是希望不會有大問題需要用到售後服務，但克莉絲發現網路上很多買家分享後續家中各種小問題需要聯繫建商的情況其實不少，有準備好絕對比到時手忙腳亂來的好! 👍️
不知不覺打了一大篇文章，希望我沒有遺漏什麼~
祝大家買房順利!!! 相信 Dream House 絕對是給功課做足了人! 😊😊😊
其他美國買房相關文章
🔔 感謝收看~~ 如果你對我分享的內容有興趣，歡迎訂閱我的部落格和Follow我的粉絲頁唷! 🔔
