在美國買房分為兩種路線，第一種是買目前市場上正在出售的現有房 (Existing House)，也就是之前有其他屋主的二手房，第二種就是直接和建商購買新成屋 (New Build House)，和預售屋的概念有一點像。
二手房和新成屋買哪一個比較好沒有絕對，兩者都有各自的優缺點，詳細思考後選擇適合自己的房子最重要! 😉😉😉
克莉絲和大麥在看房時，多重考量下最終選擇購買新成屋。我們這樣決定的原因和心路歷程會放在文章的後半段，現在先來探討實際的二手屋和新成屋的優缺點分析吧!
👉️ 延伸閱讀: 【美國購屋101】一次看懂新建案購買流程，十步驟詳解新房!
新成屋 (New Build) 的優點 ✅
誰會不喜歡全新的房子、而且自己還可以是第一個住進去的屋主? 隨便逛逛各新建案的漂亮樣品屋就會被燒到不行，完全是做白日夢的完美素材!
當然，購買新成屋的好處是非常顯而易見的~ 🔥🔥🔥
1. 格局較符合現代喜好
格局決定後續房屋使用的功能性。如果你很喜歡近年較流行的 Open-Concept Layout，那每個新建案幾乎都會是這種 “廚房俯瞰客廳” 的開放式格局，整個主要活動空間看起來會比較大!
新建案也比較注重採光，不但窗戶的設置很多、白天自然光充足，在房屋內各區域也都設有多盞頂燈 (Can light)，夜晚室內依然明亮。
2. 節省能源
綠能的概念和普及率是近幾年來上升的。新成屋在環保效能、降低能源流失率這個部分會做得比相對建設年代較久遠的二手房來得好。
除了屋頂加裝太陽能板 (2021年開始加州政府強制規定獨棟別墅 (Single Family House) 都需配置)之外，新成屋也配有節能省電且溫度調節快的中央空調、高效能的水電系統，另外新穎的建材也有比較好的隔音、隔熱效果，防止室內溫度流失室外。
順道一提，雖然太陽能板的發電功率會因廠商、房屋地點、面向等等有所不同，但整體概念是以 “自給自足” 作為出發點，能有效降低每月電費的支出。🔌🔌🔌
3. 修繕費用低
畢竟是新成屋，只要房子建造結構穩固、交屋時房屋檢查 (Home Inspection) 做的確實，住進去的前幾年應該都不會遇到需要大維修的部分。
另外，購買新成屋建商多半也會提供所謂的 “房屋保固期”。大部分是有保固房屋結構十年、水管線路兩年、工藝及材料一年，詳細部分每家建商不同，下訂之前要詢問清楚!
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4. 社區中心設施完善
現在的新建案很多都是走 “大型規劃社區” (Master Planned Community) 的路線，意即社區內附有幾個小型公園或是社區活動中心，裡面可能會有健身房、游泳池、網球場、桌球室、電影觀賞廳、圖書館等等的設施。
對家裡有小朋友或寵物的家庭來說，每天下班可以直接帶狗狗去狗公園散步玩耍、假日可以就近讓小孩在社區內直接放電完畢絕對是加分! 😄
6. 就是一個用新東西的爽感
這就不用多說了吧~~ ✨✨✨
就和買新車是一樣的道理，全新的皮革味、亮晶晶閃亮亮的裝潢，自己是第一手使用的感動絕對不一樣! 每次克莉絲想像第一次走進屬於自己的全新房子時，心中一定是在「阿~~~~」天使歌唱的吧哈哈哈哈哈 🎶🎵🎶
目前在我們家大麥是清潔打掃的負責人 (克莉絲是煮飯收納負責人☺️)，他常說等擁有自己的房子他一定會更勤快整理環境，我們就一起拭目以待吧哈哈哈!
新成屋 (New Built) 的缺點 ❌
當然，凡事都是一體兩面，有閃閃發光的優點必定會有隨之而來的缺點。
下訂新建案、購買新成屋之前捫心自問以下這些缺點是不是自己可以接受的噢!
1. 地點相對較遠
如果以目前克莉絲居住的加州洛杉磯為例，這裡已經有長久發展基礎、較為熱鬧的區域都已經開發的差不多了。除非是把原有的建築物拆掉重建，不然基本上很難有什麼新建案。
因此，加州新建案多半都集中在目前正開發中的城市，距離熱鬧的區域相對較遠，若平時有通勤需求的朋友們可能要好好考慮這樣的每日通車距離是否可以接受。
建議在平時的上下班時間查看新建案至工作地點的通勤時間，這樣最為準確，畢竟洛杉磯塞車起來可是世界有名的…… 😅😅😅
2. 綠化及生活機能較不完善
這項缺點響應了上面提及的 “新建案多在開發中城市” 部分。新成屋絕大多數都是位於新規劃的社區，因此，環境的綠化 (人行道的樹還沒來的及長大…)、道路設置 (新路可能還沒來的及舖好或原有道路還沒拓寬)、周遭的生活機能 (超市、餐廳、銀行、郵局等等)，可能都還沒那麼完善。
如果願意等待社區慢慢建設完成，那當然是沒問題，只是要有心理準備這可能不會是一天兩天的事。
購買新成屋、在新社區的生活可能不及自己原有的便利。😐️😐️😐️
3. 等待期長
買 “預售屋”、”新建案” 的核心原則就是一定要等，而需要等多久，取決於建商哪時候釋出下一期、排隊哪時候輪到自己預定到地塊、哪時候房子建設完成等等，沒有一定。
美國其他州的情況克莉絲沒研究，但在加州，我敢肯定只要新建案是走先到先得的方式，基本上都一定要排隊的。近兩年來由於房市的瘋狂，有些建商甚至開始用競價的方式賣新成屋。如果喜歡的建案是走所有人一起競價路線，那就可以縮短排隊等待的時間。
房屋建設的速度不定，以加州而言，多半在下訂地塊 (Lot)、繳交訂金 (Earnest Money) 後的六個月內左右會完成交屋。
4. 定價較高、每月管理費 (HOA) 及額外附加地產稅 (Mello Roos)
就像任何新的東西一樣，新成屋也是 Comes with a price tag 的! 💲💲💲
除了房屋售價會比同樣條件的二手房昂貴，也多半都會有需要多繳交每月管理費 (HOA) 和額外附加地產稅 (Mello Roos) 的情況。
管理費究竟多少錢每個建案每個社區都不同，值不值得付見仁見智。克莉絲自己是認為有管委會管理社區看起來會比較乾淨整齊，每個月多繳點錢維護環境無妨，但我也有朋友持反對意見，很討厭買了房子還要被管、死都不想多繳貸款和房屋稅以外的錢的哈哈哈 😂😂😂
附加地產稅 (Mello Roos) 最簡單直觀的方式是想成每年要繳接近兩倍的房屋稅。以$800K的房子為例，LA County 的地產稅約1.15%，即每年$9,200，如果購買新建案需要繳Mello Roos，會直接硬生生的上升為 1.9% 左右，即每年 $15,200。當然這只是參考，詳細數字可以請建商或房仲算給你看!
5. 需額外規劃一筆裝潢升級費用
樣品屋每一間都是極盡所能的美，但其實到處都充滿了裝潢升級 (Upgrades)。除非建商對於內部裝潢是 All-inclusive，就是你見即你得，不然參觀樣品屋時，一定要問清楚哪些是標準裝潢 (Standard Feature)、哪些是升級裝潢 (Upgrades)。
如果需要升級裝潢，又希望自己未來的家有和樣品屋一樣的效果，基本上都要抓房子售價的 10% 來做那些 Upgrades! 💰️💰️💰️
6. 定價較無議價空間
以前買新成屋沒有太多議價空間是讓人卻步的主要原因之一，但隨著目前房地產市場殺的血流成河、二手房競價到令人瞠目結舌的程度，有個公定價、要或不要一口價決定，似乎反而不是一個缺點了 ⁉️⁉️⁉️
但是，如克莉絲前面提到的，現在很多建商改用競價的方式獲取最大的利益，如果喜歡的建案是走這個路線，那出多少價就是一門藝術了~ (建議諮詢自己的房仲)
如果建商佛心，是走他們排隊名單上先到先得的方式，那購買新成屋想買到最低、最優惠價格是有訣竅的~~ 記住，只要越早排隊，對你在名單上的排序越有利。在建商還沒開賣之前就先做好他們所需的財務證明 (Pre-qualify)，讓自己在名單上的前幾位是關鍵。
下一篇文章克莉絲會再分享購買新建案的流程和我們訂到超夯建案前兩期的秘訣，Stay Tuned!
二手屋 (Existing House) 的優點 ✅
有些人衷心相較特別、有點歷史感的特殊房子。
喜歡人手房的人還是大有人在，二手房也有很多新成屋沒有的優點!
1. 交通方便、社區規劃已成熟
如果是購買二手房，就比較不會受地區限制，可以很直觀的在自己喜歡的城市或是對自己小家庭通勤方便的區域尋找。
二手房的建造時間也比較早，附近的生活機能及社區綠化已經非常成熟，不用殷殷期盼某家超市是否進駐、某條路很塞車什麼時候拓寬車道、哪家餐廳什麼時候開張等等，一住進去生活就可以直接上軌道，也是很方便!
2. 有點歷史的房子更有特色
其實樣品屋看多了，會發現新成屋的格局都大同小異，不會有什麼太大變化。購買新成屋，旁邊鄰居的房子也都會是同一個建商所建，格局也會是一樣的，美國人戲稱這種房子為 Cookie-cutter，就像同個模子印出來的一樣缺乏特色。
二手屋的每棟房子不只是外觀，內部的設計、格局、土地大小、環境綠化等等都會完全不一樣，有些二手屋踏進去完全會驚嘆於當初設計師的巧手，買二手屋就像是在尋寶一樣，這是購買新成屋不會有的有趣過程。
3. 占地較大
現在很多新建案是走 Detached-Condo 的形式，即使是買獨棟別墅 (Single Family House) 的房型也只擁有 “房子”，但不是土地持有者。
二手房如果是購買獨棟別墅 (Single Family House)，基本上也會擁有土地所有權，是一個 “完整持有自己家” 的感受。
而隨著加州的地價越發昂貴，新成屋的室內面積越蓋越小，很多建案的格局也越來越往 “狹長” 和 “高樓層” 的趨勢邁進。以前建造的房子相對佔地都會比較大，如果喜歡後院寬敞的朋友們，在二手房市場中尋找可能比較容易。🌞🌞🌞
4. 你見即你得，不用運用想像力
購買新成屋前只有機會參觀建商精美的樣品屋，簽下合約、下訂金之後房屋才會開始動工，所以真正屬於自己的 “那棟房子” 是沒有辦法真正實際看到的。
樣品屋都是極盡奢華精工之能事，到底自己的房子需要做多少升級裝潢 (Upgrades) 才能達到這樣的效果、施工品質是否如樣品屋般精細等等，都須依靠自己設計的眼光和監工來達成。
二手屋就是很直觀的你見即你得，房子地點、內部格局的優點缺點都看得很清楚，不用運用自己的想像力，相較簡單明瞭!
二手屋 (Existing House) 的缺點 ❌
說到二手房的缺點，其實很多項也是伴隨著屋齡較大而來的。不管是買新成屋還是二手房都各有利弊! 🏠️🏠️🏠️
1. 修繕費用可能較高
二手屋的屋齡較老，會需要修繕的部分可能會比較多，尤其是會牽扯到材料老化、設備老化的部分。
不過，這也沒有絕對，端看前屋主對房屋照料的程度。有些人會反駁二手屋該出現的毛病也都已經在前屋主那時候出現了，不像新成屋一樣，到底未來會有什麼問題還是未知，這部分就是見仁見智了。
2. 前屋主品味不見得符合自己品味
如果前屋主品味和自己雷同且重新翻修過房子，那非常恭喜，省下一大筆裝修費用又得到一個美麗得房子!
不過絕大多數的情況都會碰到自己不喜歡房屋內某部分裝潢，或是因為二手房老舊、需要翻新整修廚房廁所的情況。在美國只要任何牽扯到人工的部分都是價錢翻倍，整修房屋預算可高可低，但基本上只要是碰到廚房廁所這種有管線的區域都不會便宜。
尤其後疫情 (COVID) 時代，供應鏈還未完全修復、工人還是很缺、木材等建材成本大漲，裝修預算可能要多抓一點!
3. 缺乏節能設備，後續電費較貴
新成屋在建材上注重隔熱，讓室內的冷暖氣都不易外漏，減少冷暖設備需要不斷持續運作的情況，電費會比較省。中央空調、智慧燈泡、太陽能板的利用等等都能有效降低每月電費。
二手房建造時並沒有特別注重環保節能這個部分，所以如果想要節省每月電費，後續可能需要自己花錢加裝。當然，在加州很多人都是後續自己加裝太陽能板的也用得很好，只是要有心理準備這部分要自己處理就是了~
4. 目前市場競價瘋狂
二手房的購屋流程就是典型的買家競價模式。在目前這個超級無敵競爭的房地產市場，要成功買下很多買家搶破頭的二手房，不但需要聰明的房仲幫忙量身制定有效的策略，也需要買家極大的耐心、專注力和運氣。
購買二手房的恐怖誇張、如電影情節一般的故事我們都有從朋友那裡聽說過。銀行貸款人員當初審核克莉絲和大麥的財務證明、知道我們要開始看房時，也是語重心長地告誡我們 「不要放棄，但是也不要太愛某個物件，因為你會心碎。」😂😂😂
房地產市場在 2022 年已經比 2021 年降溫了一些，但是搶手的房子上市第一個周末就拿到超過十個 Offer 的情況還是很常見，而且每個買家可都是拚了命的在加價的….
克莉絲和大麥購買新成屋的心路歷程
克莉絲和大麥開始看房的時候，是從每個周末去參觀二手屋的 Open House 看，訓練看房的眼光和確定對於自住房的條件值，哪些是「有很好但沒有也不會死」的理想條件、哪些是大原則無法妥協。😆😆😆
一開始選定的區域是我們目前租房的南加 Pasadena 老城區。Pasadena 治安好、環境佳、熱鬧又有很多走路即可到的餐廳酒吧，我們兩個都非常喜愛這個區域。唯一的缺點是這裡房價物價都很高，撇開房貸不說，每月管理費 $400 以下就已經算便宜…. 如果堅持要住 Pasadena 的老城區、內裝又要符合大麥標準盡可能的新、不要翻修，以我們的預算很有可能只能繼續住 Condo。
後來朋友大力推荐克莉絲考慮看看郊區，以我們的預算可以舒舒服服地買個Single Family House，還可以有後院，享受寬敞的生活空間。
當時抱著反正看看的心態去看了新建案，一看樣品屋大麥馬上愛上 (其實樣品屋真的很難不讓人喜歡啦…😅)，克莉絲也開始思考「住在市區是不是比生活空間寬敞對我而言更重要」。
考慮了一陣子之後答案是「沒有」。住市區沒有比生活空間重要。
如果克莉絲單身，每個周末都在跟朋友出去、常常去趴踢狂歡的話我會覺得很重要，但和大麥結婚後，其實跟朋友徹夜喝酒這種局基本上久久才有一次，而在南加州生活基本上去哪也都要開車代步，開十分鐘和三十分鐘都是要開，差別不大。大麥承諾只要我想念去餐廳吃飯、去Bar Hopping的日子，一句話他馬上就帶我去，我也相信他一向說到做到。
大麥從2020年疫情爆發開始就一直遠距在家工作，這似乎也是未來他們公司的趨勢，不會需要再天天通勤進辦公室了，對我們而言住郊區沒有每日通勤壓力的考量。克莉絲後來也被寬敞的主臥、Walk-in Closet、Pantry、後院空間、美麗的廚房打動了哈哈哈哈，種種因素下，我們最終選定買新建案，不去競爭現在已經殺紅眼的二手房市場了 😄😄😄
這就是克莉絲和大麥的心路歷程啦! 😍😍😍
不過每個人的考量和條件因素都不一樣，不管是買新成屋還是二手屋，這完全沒有對錯優劣，適合自己的就是好屋!
如果你像我們一樣有興趣走買新建案的路線，在四處開始去參觀樣品屋之前，可以先蒐集好需詢問建商的問題集，確保自己完全理解 What you are getting yourself into! 畢竟房子是大部分人一生會做的最大筆買賣，多準備絕不會錯! 👍️👍️👍️
👉️ 延伸閱讀: 【美國購屋101】 衝動下訂新建案前，必問建商的7個問題!
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