在美國購買新成屋 (New Build) 和二手屋 (Existing House) 的流程有些不同，相同的是不管是買哪一種，現在的美國房地產都是廝殺的一樣激烈。🔥🔥🔥
以克莉絲和大麥自身的經驗來看，我覺得主要差別在於購買新成屋可控的因子較多— 意即如果你做的功課越多越廣，越有機會買到理想的建案。買二手屋比較講求緣分，是你的跑不掉這樣哈哈哈哈😂
如果你和我們一樣已經下定決心走購買新建案這條路，建議參考克莉絲先前寫過的 “必問建商的7個問題”，通盤了解買新成屋的一些眉角~~
👉️ 延伸閱讀:【美國購屋101】 衝動下訂新建案前，必問建商的7個問題!
每次參觀樣品屋都是充滿幻想白日夢的時刻。
人生有夢最美沒有錯，但別忘了現在這個百分百賣家市場的時代，買新成屋雖然有機會跳過可怕的競價這一環，但也是在打仗! (註: 現在美國有些建商也是同樣走競價路線，與購買二手屋無不同，記得在去看樣品屋前詢問清楚~)
雖然有個優秀的房仲也會有幫助，但唯有事前功課做足、自己也充分準備好的買家，才會是買到CP值最高的建案、最優惠價格的贏家 💪💪💪
1. 搜尋欲買區域的新建案
首先，如果已經很清楚自己要走購買新建案這條路，而且你沒有請自己的房仲 — 第一步要做的就是蒐集想買區域的大量新建案資料!
在美國的新建案 (New Build) 可以利用 New House Resource 這個網站上查詢。如果有比較喜歡的建商，也可以直接上他們的官方網站查看自己所處的州目前有哪些新建案。
以下是克莉絲蒐集資料時，有特別在關注的美國知名建商:
- Lennar 萊納: 官方網站
- Richmond American: 官方網站
- Century Communities: 官方網站
- KB Home: 官方網站
- Pulte: 官方網站
- D.R. Horton: 官方網站
- Tri Pointe Home: 官方網站
- Toll Brothers (豪宅首選): 官方網站
當然，還有很多我沒有看到或所處加州建案比較少的，建議先利用 New Home Resource 網站廣蒐!
每個建商也都有自己的特色和大致會有的格局、風格，例如 Lennar 主打 “All Inclusive” 你見即你得，樣品屋看到的就是交屋的標準規格不用再加錢升級裝潢，購買投資房的群眾很喜歡這家建商、Toll Brothers 是眾所皆知的豪宅建商，偶有建聯排別墅 (Town House) 規格高但也是不便宜等等。
2. 盡早通過財務證明審核 (Pre-Approval)
在開始找房的時候，有些建案或許已經賣到一半、有些還沒開賣或是剛開賣。即使每家建商的每個建案購買方式都會因為當地的競爭情況而有所不同。
美國購買新建案不變的道理:
- 建商蓋房都是分期建設的。越前面的期數 (Phase) 價錢越便宜，亦即如果你可以訂到第一二期的房子，價錢絕對是最優惠的，建案賣到越後面或是快賣完的那種房子越貴。
- 及早完成建商的財務審核手續 (Pre-approval): 不管建商後續是打算用哪種方式賣房子，共通點是都會要求有興趣的買家完成財務審核。進行財務審核不用繳任何手續費，也不代表審核通過就一定得跟他們購買，審核通過就會被擺在建商稱為 “VIP List” 的名單上。證明自己是有能力且已準備好要買房的買家。
⚠️ 注意: 克莉絲在低利率的後疫情時代能夠搶到新房第二期，不藏私地跟大家分享關鍵就是「我在建商開賣前、還沒看過樣品屋就先完成財務審核」。反正就算實際看樣品屋不喜歡，我也沒簽約、不見得真的要買，但至少我有這個選項! 誠心建議這個步驟真的越早做越好!
3. 排隊等待/競價購買
建商賣房方式可能會隨著競爭程度而有所不同，一開始多半都會先以「先到先得」、「排隊購買」的方式，順著已通過財務審核的 “VIP名單” 買家順序一一詢問是否有興趣購買。
所以才說越早完成審核越早開始 “排隊” 越有利! 😉
建商的房源也不是一下子就全部釋出給所有買家訂的，會分期數 (Phase)、建設進度釋出，所以排隊後需要等多久這件事沒人說得準，除了考量自己的順位之外，「前面還有多少人在等」、「建商什麼時候會釋出下一期房源」等等都是決定因素。
建議如果想嘗試購買新建案，可以一次排很多不同建案的隊伍，看哪一個建案會先輪到自己，再來考慮是某選擇購買或放棄。
依照買家的競爭程度以及建商手上 “VIP List” 名單的長度，建商如果判斷這個建案轉成「競價模式」會更加有利可圖，那此建案可能賣到一半、中途就會從先到先得的排隊購買方式轉變成「人人都有機會」的競價模式。
競價購買模式就如購買二手房一樣，建商開出一個底價，所有買家都可以給出自己最好的 Offer。缺點顯而易見，就是要和其他或許財力更雄厚的買家競爭、可能必須多付很多錢才能買到原本排隊輪到自己就可以買到的房子。
但是競價模式也有優點，就是不需要等待，不管先來後到，反正出價高的人就買走，非常簡單暴力! 😂
4. 選擇喜歡的地塊 (Lot)
一般來說，以現下這個競爭的美國房市，是不太可能有機會可以挑選地塊的… 建商房子一釋出，有興趣購買此建案的買家不管房子朝向、位置等等馬上就會直接買走哈哈哈哈哈 😂😂😂
不過，如果你像克莉絲一樣幸運，噢不對，應該說是做足功課、成為VIP名單上第一二期的買家，可以挑選地塊的話，就有機會選擇自己房子的外觀、位置和朝向了。
參觀樣品屋的時候，建商會提供不同格局大約的價格，但真正房子的總價會隨著地塊的位置、大小和是否有 “升等” (Elevation) 而有所不同。
舉例來說，美國位於邊角位置的房子 (Corner House) 土地多半都會大一些，那種就會貴一些。如果建商設定這個地塊的房屋外觀會做升級 (Elevation)，那也會貴一些。
⚠️注意: 每家建商每個建案的 Elevation不太一樣，可能前廊 (Front Porch) 加長、窗戶外推或是數目變多等等，值不值得多付錢就見仁見智了!
5. 下訂金、簽購買合約
選定地塊 (Lot) 後，建商會要求支付訂金 (Earnest Money) 正是預定這個房子。
訂金的金額不定，端看每個建商的要求，克莉絲有看過幾千鎂，也看過最後我們購買的這家建商要求的幾萬鎂訂金。訂金是要確保買家真心想要購買這棟房子，不會在建設過程中反悔、跑去購買其他建案或市面上的其他房子。
購買合約 (Purchase Agreement) 的部分其實都蠻普通的，克莉絲花了大約兩個小時它從頭到尾完整的看了一遍，沒有問題之後和大麥就各自簽名。
如果不放心，可以請自己的房仲再幫你看一遍 (如果你有請的話)。
6. 設計室內裝潢
在訂好地塊 (Lot) 之後，建商會跟買家聯繫、預約前往他們設計中心 (Design Center) 的時間。
雖然新成屋都會有標準裝潢 (Standard Features)，但如果想要家裡像樣品屋一樣美輪美奐，就準備多點 💰️ 吧哈哈哈哈…
樣品屋中處處藏有升級裝潢 (Upgrade Features)，舉凡地板、櫥櫃樣式、中島材質、廚房防潑版、櫥櫃把手樣式、地毯材料等等等全部都需要加錢!! 建商完全確保買家可以花錢的地方無所不在 😂😂😂
建議在拜訪設計中心前，事先規劃好預算、欲升級的項目、找好自己喜歡的顏色樣式等等，不然很容易在眾多選擇間茫然無措! 事後後悔的話很麻煩的…. 
以美國室內設計來說，推薦使用 Pinterest 這個免費的 App 來汲取靈感、把自己喜歡的風格樣式找出來先存好~ 如果對於該升級什麼項目毫無頭緒，也可以先在 YouTube 參考眾多 YouTuber 的過來人經驗，非常有幫助!
注意: 某些建商或是某些建案對於內部裝潢採取 “All Inclusive” 的方式，意即所有在樣品屋見到的裝潢就是交屋時的標準，買家無法自行設計或更改，購買新房的流程中就不會有 “去設計中心” 的這個步驟囉!
7. 等待建設完成、鎖定利率
接下來就是幾個月的等待，耐心地等房子建設完成啦!
房子的骨架 (Frames) 完成後，建商的工程團隊會邀請買家過來進行 Frame Walk，解說房子的排氣管、電線水管的分布、目前工程進度等等。雖然這並不強制要求買家一定要參加，但克莉絲誠心推薦盡量排開時間參與，而且一定要多拍照錄影!!
雖然當場工程團隊解說的時候其實不太理解自己究竟在看什麼 (都是專業術語，而且連自己現在在哪個房間也是搞不清楚方位😂)，但這是可以正確掌握家裡哪一個房間的哪一面牆線路布置的唯一機會。如果未來家裡想要進行任何翻修工程，知道牆裡面有什麼管路是非常有幫助的，也會替自己省下不少錢!
建設期間貸款公司也會開始向買家要求更細項的財務相關文件 (Additional Documents)，而大家都很關心的 “房貸利率“，也是在等待建設的後期可以鎖定 (Rate Lock)。🔒️
以新成屋來說，大部分可以在交屋 (Closing) 前 60 – 90 天鎖定利率，亦即後續真正申請貸款的時候利率不會再浮動。交屋前多久可以鎖定利率，會隨貸款的種類有所不同，記得和貸款公司詢問清楚~
補充說明一點，是否選擇建商合作的貸款公司各有利弊，請自行斟酌。克莉絲自己最後是選擇使用建商合作的貸款公司，原因除了有提供獎勵金回饋 (Incentives) 可以抵最後的手續費 (Closing Fee) 之外，建商合作貸款公司也比較了解建商的建設進度，可以適時的調整時程，也不用擔心最後貸款來不及下來之類。缺點就是他們效率真心很差，要習慣一直追著他們跑…… 😅😅😅
8. 申請貸款
在順利交屋 (Closing) 、正式成為房子的主人前，就到了這個最緊張刺激的關卡啦! 🔥🔥🔥
即使已經完成起初的財務證明 (Pre-Approval)，最後貸款真正下不下的來還是不一定的…..
貸款公司在此時會算得更加精細，評估買家的債務收入比例 (Debt-to-Income Ratio)、信用分數 (Credit Score) 等等，才會核准貸款~
如果選擇不使用建商合作的貸款公司，也要注意貸款方是否可以在時限內完成貸款手續並且 Close the deal，如超過交屋時間，建商是有可能直接收回房子、取消購買合約的…..
補充說明一點，是否選擇建商合作的貸款公司各有利弊，請自行斟酌。
克莉絲自己最後是選擇使用建商合作的貸款公司，原因除了有提供獎勵金回饋 (Incentives) 可以抵最後的手續費 (Closing Fee) 之外，建商合作貸款公司也比較了解建商的建設進度，可以適時的調整時程，也不用擔心最後貸款來不及下來之類。缺點是他們效率真心很差，要習慣一直追著他們跑…… 😅😅😅
9. 完成過戶、拿到新房鑰匙
正式交屋前一兩週，建商會邀請買家來到未來新家走 Orientation Walk。
這一次工程團隊、售後客服和最初服務的銷售代表都會在場，過程的重點主要是向屋主詳細解說如何正確維護房子 (Smart Home設備、冷暖氣、水電錶、火災灑水器等等)。
記得在這個 Orientation Walk 中，也可以花點時間檢查各項設備是否有較嚴重的缺陷需要在正式交屋前修復。
如果是比較會影響生活的缺失，建商會趕在交屋之前處理完成；例如某個插座沒電、爐頭沒火、淋浴間會漏水等等之類的。如果算是美觀上的問題，例如某部分油漆沒刷到、流理臺刮傷之類，建商會視工班情況盡量完成，但也可能會需要等到交屋後才做修復。
交屋當天 (Closing Day)，準備好一瓶香檳和兩個杯子，建商會再帶買家走一次 Final Walkthrough，確認先前在 Orientation 時看到的問題都已經解決。
最後會在建商辦公室簽好過戶的文件後，就正式成為這棟新房的屋主啦!!! 🥂🥂🥂
經過漫長等待和各種檢查，終於新房到手!!!! 雖然非常值得慶祝也很開心，但這還不是最後一步噢~~~
10. 檢查新屋瑕疵
真正搬進新家、開始在裡面生活後，難免會發現當時 Final Walk Through 沒有注意到的問題和瑕疵。建商和工班都是人，當然他們盡力做到完美，但也難免會有疏漏或犯錯，這是很正常的，即使是新成屋也一樣，不要因為是新房子就有錯誤的期待唷~
這就是為什麼建商提供一年的保固期，在這一年的時間內，都是可以和建商的客服團隊提出各種修繕申請的~
另外，就算是買新成屋，該做的房屋檢查 (Home Inspection) 也千萬不要省。有執照的房屋檢查員擁有專業的相關知識，可以指出一般人不會發現的房子問題，讓建商在保固期內修復完成。
以上就是購買新成屋的過程啦! 剩下的就是好好享受自己的新房子、開心地度過每一天囉~~
衷心希望仍在房海浮沉、或是準備換房的各位，都能順利買到自己心目中的 Dream House! 🎉🎉🎉
其他美國購屋相關文章
🔔 感謝收看~~ 如果你對我分享的內容有興趣，歡迎訂閱我的部落格和Follow我的粉絲頁唷! 🔔
